전세가율이란? 대처 방법 및 주의 사항 알아보기

전세가율은 주택의 매수 심리를 판단하는 중요한 지표 중 하나인데요, 오늘은 전세가율의 의미와 대처방법, 주의 사항 끝으로 전세가율과 연관된 뉴스를 짚어보고 가려고 합니다.

전세가율의 의미

전세가율은 간단히 매매가 대비 전세가격의 비율을 말하는 것으로 전세가를 매매가(전세가/매매가)로 나누어 얻어지는 수치입니다. 아파트의 매매가가 10억, 전세가가 7억이라면 전세가율 70%. 매매가가 10억 전세가가 5억이라면 50%로 계산할 수 있습니다. 전세가율이 상승한다는 것은 전세의 수요가 매매보다 많다는 의미이며 이는 사람들이 집값이 떨어질 것을 우려해 집을 매매하려는 경향이 줄어드는 것을 말합니다. 보통 부동산 보합기, 침체기에 나타나는 현상이지만 반대로 전세가율이 높은 현상이 나타나는 시기에 수도권과 같이 수요가 충분한 곳에서는 집의 매매를 고려해 보는 것도 나쁘지 않은 선택이 될 수 있습니다. 투자자의 입장에서 본다면 이렇게 전세가율이 높으면 내가 가지 투자금을 줄이고 수익률을 높일 수 있어 매력적이라 생각할 수도 있습니다. 특히 전세가율이 높은 지역 내 추후 새 주택에 대한 공급이 많지 않다면, 새 아파트 분양에 대한 관심이 커지기도 하는데, 전세가와 매매가의 차이가 적은 만큼 돈을 좀 더 보태 내 집 마련을 하려는 무주택자들이 많아지기 때문입니다. 하지만 내가 전세를 구하는 임차인의 입장이라면 전세가율이 높다는 것은 매매가가 오히려 전세가보다 낮아져, 이른바 깡통전세가 나타날 수 있으므로 주의를 기울여 집을 임차해야 합니다. 이와는 반대로 전세가율이 하락한다는 것은 전세로 살던 사람들이 불안을 느끼고 주택을 매수하려 하고 그만큼 전세에 대한 수요가 낮아지는 것을 의미하는 것으로 이는 보통 집값 상승기에 나타나는 현상이라고 이해하면 됩니다.
 

주택 소유 유형 따른 대처 방법  및 주의 사항

전세가율을 볼 때 위에서 말한 것처럼 그 수치도 중요하지만 한 가지 더 주의 깊게 봐야 하는 것이 있다면 바로 인구의 추이인데요, 인구가 증가하는 지역의 전세가율이 높아지고 있다면 실수요자가 몰리는 지역으로 매수를 고려해도 좋지만 전세가율은 높지만 인구 유출이 많은 지역이라면 집을 구하기보다는 잠시 빌려서 살려는 사람이 많을 수 있으므로 매수할 때 주의해야 합니다.  또한 전세자금 대출이 많이 나오지 않는다면 전세가율의 의미가 크게 없지만 전세 대출이 수월하게 나오는 상황이라면 전세가율을 자세히 살펴볼 필요가 있습니다. 
요즘과 같이 전세가율이 높은 경우 무주택자라면 전. 월세 중 이자를 더 적게 내는 곳을 비교해 거주를 하면서 향후 내 집마련을 위한 자금을 차근차근 모아가야 합니다. 혹 매수를 생각하고 있다면 영끌은 하지 않되, 내가 구입하고자 하는 지역이 다른 사람들도 살고 싶어 하고, 발전의 가능성이 충분하다면 장기적으로 볼 때 지금 주택을 구입하는 것이 오히려 저렴할 수도 있습니다. 1 주택자 중 영끌을 해 대출금을 감당할 수 없다면 전세로 그 집을 내놓거나 아니면 매도를 하는 것을 고려해야 하지만 내가 저렴하게 집을 구입했다면 거주의 안정성을 누리며 향 다시 집값이 회복되는 것을 기다려볼 수 있습니다. 끝으로 다주택자의 경우 내가 주택을 구입한 곳에 대해 확신이 있다면 매매하기보다는 역전세에 대해 대비하고 실제 역전세의 상황이 생겼다면 전세가를 낮게 해 집을 내놓아합니다. 하지만 희망적인 것은 추후에 다시 가격은 오른다는 것입니다. 

전세반환 보증보험 가입 대상의 변화

전세가율을 토대로 우리가 한 가지 알아야 하는 것은, 다가오는 5월 1일부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 된다는 것입니다. (다만 보증보험에 이미 가입해 갱신해야 하는 세입자는 올해 12월 말까지 100% 기준을 적용받습니다)
전세보증보험은 전세 계약이 만료 되었지만 임대인이 전세금 반환을 하지 못하는 경우 보증사가 대신 보증금 반환을 책임져 주는 상품인데, 요즘 한창 이슈가 되었던 집값과 같은 가격에 전세를 놓고 무자본 갭 투자로 주택 수백에서 수천 채를 사들인 뒤 보증금을 떼먹는 사기를 막기 위해 전세가율에 변화를 주겠다고 합니다. 그동안 보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%, 2014년 80%에서 2017년 2월부터 100%로 올랐는데 이를 다시 90%로 낮추는 것입니다. 이를 통해 보증보험에 가입할 수 있다며 세입자와 높은 가격에 전세계약을 맺은 뒤 보증금을 떼어먹는 일을 조금이라도 차단하려고 하고 있습니다.